Es una consulta muy habitual ¿Cómo saber el valor de mi piso o de mi casa? Muchos particulares comienzan a hacerse esta pregunta en el momento en que deben poner a la venta su inmueble.
El problema fundamental es que cuando un particular desea fijar el precio haciendo él mismo la valoración de su piso o casa suele cometer errores importantes, y es por ello que no hemos decidido a escribir este artículo.
Cómo hacer una correcta tasación del piso o casa
Existen una serie de pasos imprescindibles para que la tasación sea fiable, y algunos de ellos son de carácter personal. Por eso, vamos a dar algunas pautas para ser lo más precisos posible.
- Objetividad: Lo más difícil de pedir para un particular. Al fin y al cabo, la casa que vende siempre tiende a ser «mejor que» la del vecino, la de dos calles más allá, la que han reformado con poco gusto… Si desea ser preciso debe ponerse en la piel del comprador.
- Vivir en el presente: Las épocas de bonanza ya pasaron. Si usted pretende vender por encima de la media de su zona cuando su piso está en la media, o desea poner su piso 3.000€ más caro que el vecino porque el suyo es un tercero y el del vecino un segundo, tan sólo conseguirá perder el tiempo. Igualmente debe olvidarse de datos que sean anteriores a 6 o 12 meses anteriores.
- Correcta selección de los pisos o casas a comparar: No hay dos pisos iguales, pero debemos elegir los más parecidos. Factores vitales son la ubicación (que esté lo más próximos posibles), si el inmueble está reformado, la fecha y tipo de materiales, si la comunidad dispone de ascensor, si tiene anejos (Garaje o trastero) o servicios comunitarios (Piscina, jardines, zonas deportivas…)… Debe elegir, al menos, 6 comparables para que la fiabilidad sea razonable.
- Los anuncios NO son un valor: Como todos los particulares, se guiará por anuncios, pero recuerde que más del 80% de las publicaciones que encuentre en los portales inmobiliarios NUNCA llegarán a venderse sin rebajar previamente el precio. Debe saber diferenciar los anuncios «tóxicos» (Por mostrar precios descabellados) de los que no lo son.
- Diferencie lo importante de lo accesorio: Que una vivienda tenga ascensor es importante, que su piso sea orientación sur y el del vecino oeste es accesorio. ¿Es mejor la sur? En zonas frías sí, pero el comprador no será capaz de valorarlo en X dinero, sino que servirá como detonante de la venta. Igualmente pasa con elementos como aires acondicionados (Por muy poco se pueden adquirir equipos nuevos y más eficientes), mobiliario usado, leves diferencias de altura…
- Averigüe la tasa de negociación para su zona y tipo de piso o casa: ¿Qué es la tasa de negociación? Es la diferencia entre el precio y el valor de venta, o lo que es lo mismo, lo que el propietario debe reducir el precio para vender el inmueble. Las viviendas para reformar son más abundantes y necesitan mayores tasas de negociación que inmuebles en buen estado o reformados. A mayor abundancia de inmuebles similares, mayor necesidad e importe de negociación.
- Asigne un valor razonable a las diferencias entre inmuebles: Como hemos indicado, no hay dos inmuebles iguales. Si ha seleccionado los aspectos importantes que afecten al valor, debe sumar y restar las diferencias. Un ejemplo: Si uno de los inmuebles seleccionados no tiene trastero y su piso sí lo tiene, si sabe que los trasteros similares en su zona se venden en 3.000€, significa que debe aumentar este valor al inmueble elegido como testigo. Acertar con la valoración de esas diferencias es importante si deseamos una valoración precisa.
Por supuesto, podríamos añadir muchos puntos más, pero se trata de simplificar al máximo mencionando sólo los puntos fundamentales. Como habrá podido apreciar, la dificultad de la valoración no es únicamente el cálculo matemático, sino mantener la objetividad y saber qué debemos de ignorar o no.
Cuando se recurre a un profesional de la valoración, no sólo tiene la formación y experiencia necesaria para realizar correctamente todo lo anterior, sino que muchos de ellos disponen de datos reales de compra y venta de inmuebles, lo que marca la diferencia y multiplica la precisión de la tasación.
La opción fácil: Recurrir a la tasación online del piso o casa
Efectivamente, muchos propietarios y profesionales prefieren fiarse de muchos de los servicios disponibles de tasación online. Lo que no saben es que no existe ningún sistema de valoración online que pueda seguir los pasos anteriores.
Todos estos sistemas se basan en medias. Ofrecen opciones como elegir el año de construcción, si tiene ascensor, el estado del inmueble… pero lamentablemente nunca ofrecen la profundidad necesaria para que la fiabilidad sea aceptable. Además, en algunos de estos servicios se basan en anuncios, lo que provoca graves fallos en la valoración final.
Por tanto, cualquier particular que siga correctamente los pasos anteriores, conseguirá una valoración mucho más fiable que cualquier valoración online. Basta con hacer la valoración en diferentes sitios. Pueden encontrarse grandes diferencias…
Es por lo anterior que recomendamos ver este vídeo, es una pequeña prueba de hasta qué punto existen variaciones.
Vídeo: Una prueba sobre la fiabilidad de la tasación online de viviendas